Как купить квартиру без риелтора

Средняя комиссия риелтора при покупке квартиры составляет 2–5% от её стоимости. При текущих ценах на жильё речь минимум о 100 тысячах рублей, поэтому покупатели часто задумываются о самостоятельном проведении сделки. Однако есть риски: по данным МВД, в I квартале 2025 года зафиксировано почти 3 тысячи преступлений в сфере недвижимости. Рассказываем, когда с покупкой жилья можно справиться самостоятельно, а когда разумнее обратиться к специалисту.

Современные технологии сильно упростили покупку жилья по сравнению с ситуацией 10–15 лет назад. Агрегаторы недвижимости и другие цифровые сервисы позволяют проводить большую часть операций онлайн, что даёт возможность организовать сделку самостоятельно.

Такой подход требует от покупателя времени, аналитических навыков и понимания рыночных механизмов — это поможет не только избежать переплаты, но и потенциально сэкономить.

Средняя стоимость риелторских услуг в Москве:

Однако в некоторых случаях без риелтора обойтись сложно. В первую очередь это касается сделок на вторичном рынке.

Сделки со вторичным жильём сопряжены с повышенными рисками. В истории квартиры могут быть факты, способные привести к расторжению сделки даже спустя длительное время, рассказала «Рамблеру» Светлана Опрышко, директор портала «Всеостройке.рф».

Чтобы минимизировать эти риски, эксперт советует перед покупкой провести юридическую проверку недвижимости. Её стоимость зависит от вида объекта и глубины изучения документации. Поэтому цена колеблется от 5 тысяч до 100 тысяч рублей.

Среди ключевых трудностей:

Риелтор в таких ситуациях выполняет несколько важных функций:

Особенно актуально это для сложных случаев — например, при продаже унаследованного жилья или квартир, приобретённых с использованием материнского капитала.

На первичном рынке значимость риелторов уже не так высока. В 2019 году в закон «О долевом строительстве» (214-ФЗ) внесли изменения, существенно снизившие риски покупателей новостроек. Тогда строительная отрасль перешла на проектное финансирование от банков.

Вместо денег дольщиков застройщики стали использовать для возведения домов кредиты. Средства клиентов во время строительства хранятся на эскроу-счетах. Получить их до сдачи объекта строители не могут. Если дом так и не введут в эксплуатацию, деньги вернут дольщикам. С учётом того, что риски на первичке невысоки, многие покупатели стали заключать сделки напрямую с застройщиками, минуя риелторов.

В столичном регионе около 50% сделок по первичке до сих пор заключается с помощью агентов. Но их роль сводится скорее к составлению шорт-листа проектов, которые подходят покупателю. Если человек определился с локацией и застройщиком, он может провести сделку самостоятельно.

Подбор квартир в новостройках риелторы зачастую производят бесплатно. Предполагается, что сделка в дальнейшем пройдёт через них и они получат за неё комиссию — 2–5% от стоимости жилья. Чаще всего плата взимается не с покупателя, а с застройщика — он платит за привлечение клиентов.

Есть риск, что риелтор будет действовать в интересах застройщика, а не покупателя. Поэтому подобрать жильё на первичном рынке лучше самостоятельно. Банковские механизмы в покупке новостройки обеспечивают достаточную защиту, делая процесс более прозрачным и безопасным по сравнению с покупкой вторичного жилья.

Далее расскажем о нюансах покупки как первичной, так и вторичной недвижимости. Шаги, которые нужно для этого сделать, во многом совпадают. И первый из них — выбор подходящей квартиры.

Основной инструмент поиска и на первичном, и на вторичном рынках — специализированные сайты-агрегаторы (Домклик, Циан, Авито Недвижимость, Яндекс Недвижимость). Часть предложений на них размещают агентства недвижимости. Поэтому следите за тем, чьи контакты указаны в объявлении, чтобы исключить посредничество.

Ещё одна актуальная проблема — фейки. Агрегаторы борются с недостоверными объявлениями, но полностью искоренить их не удаётся.

Насторожить вас должны цены намного ниже рыночных — некоторые риелторы используют такой приём, чтобы привлечь клиента в свою базу. На деле цена квартиры окажется в несколько раз выше. То же самое касается слишком скудных описаний жилья и объявлений без фото. Тот, кто действительно хочет продать квартиру, вряд ли ограничится парой слов.

В случае с первичкой для поиска можно обращаться к сайтам застройщиков. Большинство из них позволяет найти и забронировать подходящую по площади и планировке квартиру с учётом этажа, стороны света и видовых характеристик.

Домклик и другие агрегаторы дают возможность подобрать ипотеку и оценить выплаты с помощью ипотечного калькулятора. С ними можно пройти почти всю цепочку от выбора варианта до оформления ипотеки.

Решающий фактор при выборе новостройки — репутация застройщика. Не всегда о его надёжности говорит только масштаб или количество проектов, изучите отзывы о нём. Обратите внимание на проектную документацию и соблюдение сроков реализации объекта. Насторожить должны несоответствие рекламы жилья действительности и цена значительно ниже рыночной.

Подходящий вариант каждый покупатель выбирает, исходя из собственных предпочтений и финансовых возможностей.

Стандартные критерии выбора:

Определившись с подходящим вариантом, переходите к следующему этапу — изучению документов.

При покупке квартиры в новостройке основное внимание уделяйте документации застройщика. Проектную декларацию объекта можно найти на сайте компании или на портале Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС).

Изучите, какие обязательства застройщик берёт на себя по договору долевого участия (ДДУ) и все приложения к этому договору. Если вы не уверены в своих знаниях, поручите проверку юристу. Иногда ДДУ составляется так, чтобы у застройщика была возможность без санкций задерживать сдачу дома или менять условия договора.

Проверять вторичку намного сложнее — угрозу для сделки представляет множество факторов.

Проверьте, выделены ли в квартире детские доли при покупке с маткапиталом, не сохранил ли кто-то право пользования после отказа от приватизации, не находится ли продавец в предбанкротном состоянии. Также обратите внимание на частоту смены собственников и основания перехода прав к нынешнему продавцу. Продажа по доверенности и многократная смена владельцев за короткий период — признаки рискованной сделки.

При проверке квартиры обязательно запрашиваются:

При участии банка все документы предоставляются ему, а сделку сопровождает менеджер кредитной организации. Перед оформлением ипотеки на вторичку банки проводят собственную проверку недвижимости в части оценки предмета залога — стоимости жилья, его состояния, наличия обременений. Анализ остальных рисков — задача покупателя.

Особое внимание надо уделить правоустанавливающим документам, проверить законность перепланировок и с осторожностью относиться к продаже по доверенности. Одной из самых непростых частей сделки является регистрация права собственности в Росреестре, так как могут быть ограничения на эту процедуру, задолженности по коммунальным платежам или квартира может оказаться в залоге.

Убедившись, что с документами всё в порядке, можно подписывать предварительный договор купли-продажи (ПДКП) и переходить к составлению основного договора. ПДКП не передаёт право собственности покупателю, но позволяет сторонам сделки получить гарантии того, что она действительно совершится.

В предварительном договоре фиксируются цена, сроки освобождения жилья и выхода на сделку. Можно прописать в нём передачу задатка, который накладывает на продавца и покупателя более жёсткие обязательства совершить сделку в срок. Если деньги передаются просто по расписке, это считается авансом. Его можно вернуть в любой момент, поэтому и договорённость будет более мягкой.

Составление основного договора купли-продажи требует особого внимания к деталям. Нюансы подготовки документа зависят от того, каким образом нынешний собственник получил квартиру в своё владение.

Не стоит полностью доверять продавцу в вопросах подготовки документации — он может умышленно или случайно упустить важные моменты. Поэтому все предоставленные бумаги необходимо тщательно проверять самостоятельно либо привлечь юриста или риелтора. Стоимость услуги будет зависеть от объёма и глубины работы — от 5 тысяч до 100 тысяч рублей.

Подписание договора купли-продажи — ключевой момент сделки. Впоследствии именно он становится правоустанавливающим документом для покупателя — на его основании регистрируется право собственности.

В нём обязательно нужно указать:

Договор может заключаться как в простой письменной форме, так и с нотариальным удостоверением. Если в сделке участвуют несовершеннолетние или продаётся доля в жилье, визит к нотариусу обязателен.

Документ можно составить самому или:

Кроме того, вы можете взять шаблон договора в интернете.

Важно также выбрать способ расчёта. Платить можно через аккредитив, банковскую ячейку, сервисы безопасных расчётов банков. Выбор зависит от ситуации, удобства и стоимости услуги:

Передавать наличные в день сделки рискованно. Если деньги сразу поступят продавцу, а впоследствии возникнут проблемы, возвратить их окажется непросто. Использование аккредитива позволяет оговорить условие выплаты только после регистрации права собственности в Росреестре. Подписание договора и расчёт лучше производить в банке.

Самостоятельная покупка недвижимости позволяет сэкономить на комиссии риелторов, но требует глубокой вовлечённости, времени и знаний. На вторичном рынке это сопряжено с большим риском, потому что объекты нуждаются в тщательной проверке.

Впоследствии сделка может быть аннулирована по самым разным основаниям: из-за наследственных споров, нарушения прав детей и супругов, наличия обременений, недееспособности продавца и так далее. Особого внимания также требует составление договора купли-продажи.

Учесть все нюансы без соответствующего опыта и знания законодательства крайне трудно. Здесь может потребоваться помощь не только риелтора, но и юриста. Если вы не хотите привлекать их ко всей сделке целиком, можно обратиться за консультацией по отдельным вопросам.

Первичный рынок в этом отношении намного более прозрачен и зарегулирован, поэтому с покупкой новостройки сегодня вполне реально справиться своими силами. Изучите проектную документацию застройщика, его предыдущие объекты и отзывы о его работе. Перед подписанием ДДУ внимательно прочтите сам договор и все приложения.

Инвестиции в жилую недвижимость: как выбрать сегмент и не прогадать