Как построить дом с использованием эскроу-счёта

С 1 марта 2025 года на рынке ИЖС можно рассчитываться с подрядчиками через эскроу-счета. Но чтобы воспользоваться такой возможностью, проект будущего дома и договор со строительной компанией подрядчик должен своевременно разместить на портале строим.дом.рф.

Такой механизм обеспечивает баланс интересов сторон — заказчика и подрядчика. Кроме того, он защищает заказчиков-физлиц от действий недобросовестных строителей. Вот как устроен этот процесс.

Эскроу-счёт — это специальный счёт в банке, на который заказчик переводит деньги за строительство дома. Подрядчик — фирма или индивидуальный предприниматель, которые должны построить дом, — получит деньги только после того, как заказчик примет готовую работу и зарегистрирует право собственности на построенный дом. В свою очередь подрядчик может строить дом на свои собственные деньги или на кредит, оформленный в банке.

Подрядчику выгоднее быстро и качественно построить дом, чтобы получить деньги с эскроу-счёта за выполненную работу и закрыть свой кредит. А будущий хозяин не рискует попасть в ситуацию, когда подрядчик ничего не построит и пропадёт с его деньгами.

«С 1 марта 2025 года начал действовать Федеральный закон от 22.07.2024 № 186-ФЗ, который позволяет использовать эскроу-счета при строительстве индивидуальных жилых домов с подрядчиками. Не обязывает, а именно позволяет — в том случае, если подрядчик и заказчик договорились об этом. А вот получить семейную или IT-ипотеку на такое строительство можно только с применением эскроу-счёта — государство заинтересовано в безопасности сделок, эффективном использовании льготных кредитов и в том, чтобы не допустить появления обманутых строителями граждан».

Использование эскроу-счёта — это вопрос не только безопасности, но и выгоды. Так, подрядчик может получить финансирование по льготной ставке вплоть до 1% годовых по специальной пилотной программе от ДОМ.РФ. А гражданин при соответствии критериям льготных программ может построить дом с помощью ипотечного кредита по сниженной ставке.

Для оформления сделки на строительство частного дома с помощью эскроу-счёта проект дома надо предварительно разместить на сайте строим.дом.рф. Это цифровая платформа с каталогом проектов домов от тысяч подрядчиков. С 1 марта на платформе доступна подробная информация об опыте их работы — при необходимости можно просмотреть, сколько договоров заключила компания, сколько допустила просрочек, сколько домов построила в срок и прочие детали.

Сейчас в базе уже свыше 13 000 проектов домов от более чем 6000 подрядных организаций. В каталоге есть фильтры, по которым заказчику удобно выбирать проект с нужными параметрами: по цене, технологии строительства, количеству этажей, стилю и другим характеристикам. Важно, чтобы выбранный проект можно было реализовать в регионе, где расположен участок.

Но если вы хотите построить дом по своему проекту или заказать индивидуальный, то его также можно предложить подрядчику и затем зарегистрировать в базе. А потом при необходимости взять ипотеку и использовать для расчётов с подрядчиком эскроу-счёт.

Первое, что надо сделать, — разработать проект дома. Обычно ходовые проекты уже есть у подрядчиков, их берут как есть или минимально дорабатывают. Также можно сделать индивидуальный проект, который по максимуму учтёт пожелания заказчика. Обычно их изготавливают архитектурные бюро или частные проектировщики. Подрядчик тоже может предложить услугу по созданию проекта дома, привлекая профильных специалистов.

Публикацией проекта в каталоге занимается подрядчик. Для этого он должен предварительно зарегистрироваться в системе. Регистрация происходит моментально через Единую систему идентификации и аутентификации (ЕСИА), все основные данные по компании загружаются автоматически из соответствующих государственных баз данных.

Публикуется проект через личный кабинет, который становится доступен подрядчику сразу после регистрации.

После того как проект опубликован, можно искать клиентов или (при их наличии) приступать к подготовке и подписанию договора подряда. Примерная форма договора подряда утверждена Минстроем России. Она учитывает основные моменты в отношениях сторон, прямо вытекающие из закона.

ДОМ.РФ также разработал свою ориентировочную форму, в которой учтены как рекомендации от Минстроя, так и собственный опыт компании, ряда крупных подрядных организаций, а также наработки крупнейших банков, кредитующих проекты ИЖС.

Конечно, обе формы содержат только основные параметры, заказчик и подрядчик при необходимости могут дополнить его нужными для себя пунктами.

Если стороны собираются брать кредиты (заказчик — ипотечный, а подрядчик — на строительство), то торопиться открывать счёт эскроу не следует.

Запомните: эскроу-счёт надо открывать в том же банке, где подрядчик берёт кредит на строительство. На этот счёт перечисляется вся сумма по договору подряда. Кстати, если заказчик планирует взять ипотечный кредит, то договор подряда тоже согласовывается с кредитной организацией.

Открыть счёт эскроу можно не в любом банке. Центральный банк РФ на своём сайте ежемесячно публикует перечень банков, которые вправе оказывать соответствующую услугу.

Подрядчик должен разместить всю информацию о договоре подряда через личный кабинет на платформе строим.дом.рф. Это надо сделать в срок не позднее пяти рабочих дней с даты заключения договора. В противном случае подрядчик может быть привлечён к административной ответственности. После публикации договора можно оформить уведомление о строительстве и получить согласие местных властей, это важно для последующей регистрации права собственности.

Построенный дом должен соответствовать заявленным в проекте и договоре характеристикам. Если в процессе работ что-то в проекте решено изменить, это необходимо задокументировать.

По окончании работ надо составить и подписать финальный акт приёма-передачи построенного дома. Вслед за этим вызывается кадастровый инженер, подаётся уведомление об окончании строительства, а местные власти оформляют документ о том, что дом действительно соответствует проекту и нормативам. Причём по поручению заказчика все эти действия может сделать сам подрядчик. Регистрация права собственности в этом случае происходит автоматически: весь необходимый пакет документов местная администрация должна направить в Росреестр самостоятельно.

По завершении регистрации права собственности деньги с эскроу-счёта будут перечислены на счёт подрядчика.

Деревянный дом: материалы, технологии, цены и важные нюансы